Pozwolenie Na Budowę Domu Czy Zgłoszenie? Którą Procedurę Wybierzesz w 2023 r. Do Budowy Domu?
Masz w planach budowę domu? Zastanawiałaś się nad tym?:
Co Jest Lepsze? Pozwolenie Czy Zgłoszenie?
Jaka Jest Różnica Między Pozwoleniem Na Budowę, a Zgłoszeniem?
Formalności są podobne, jednak różnice pomiędzy nimi są istotne dla Inwestora i warto sobie zdawać z nich sprawę.
Jak Wyglądają Formalności Przed Budową Domu Po Zmianie Przepisów w 2023 r.?
W uproszczeniu należy:
- Złożyć do urzędu zgłoszenie lub wniosek o pozwolenie na budowę. W obu przypadkach z projektem domu;
- Jeśli zgłoszenie będzie spełniało wszystkie wymagania, to urząd przyjmie je tzw. milczącą zgodą. Nie musi wysyłać żadnego pisma w tej sprawie. W przypadku pozwolenia na budowę domu – trzeba poczekać na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę;
- Gdy zgłoszenie nie spełnia wymagań – urząd może zgłosić sprzeciw w drodze decyzji. Ma na to 21 dni. Przy czym warto mieć na uwadze, że liczy się data nadania, a nie data doręczenia. Możesz wystąpić do urzędu z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Urząd może wydać je przed upływem 21 dni, a Ty w tej sytuacji zyskujesz możliwość wcześniejszego rozpoczęcia budowy;
- Po przyjęciu zgłoszenia/ wydaniu pozwolenia na budowę urząd ostempluje projekt – dostaniesz dwa takie egzemplarze. Trzeci zostanie w aktach urzędu;
- Następnie trzeba wystąpić do urzędu o dziennik budowy. Jest wydawany tylko na wniosek inwestora;
- Dziennik budowy może być prowadzony w formie papierowej lub elektronicznej. W przypadku formy elektronicznej otrzymasz dostęp do systemu Elektroniczny Dziennik Budowy czyli tzw. system EDB;
- Do budowy na podstawie zgłoszenia można przystąpić po 21 dniach od złożenia zgłoszenia jeśli urząd nie wniósł sprzeciwu lub po otrzymaniu zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu;
- W przypadku pozwolenia na budowę przed rozpoczęciem robót budowlanych należy zawiadomić urząd oraz projektanta sprawującego nadzór. Do zawiadomienia trzeba dołączyć: informację ze wskazaniem osób, które będą sprawować funkcje kierownika budowy oraz inspektora nadzoru inwestorskiego (w przypadku gdy został ustanowiony), oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego;
- Przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor jest zobowiązany zapewnić projekt techniczny, ustanowić kierownika budowy, ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego (gdy jest wymagany), przekazać kierownikowi budowy projekt budowlany, w tym również techniczny, jeśli jest wymagany.
Więcej o zgłoszeniu budowy domu przeczytasz we wpisie: Zmiany w prawie budowlanym 2023 – REWOLUCJA w procesie inwestycyjnym.
Jakie dokumenty do wniosku o pozwolenie na budowę?
Co powinien zawierać wniosek o pozwolenie na budowę:
- Projekt Zagospodarowania Działki Lub Terenu w 3 egz. – sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych;
- Projekt Architektoniczno- Budowlany w 3 egz.;
- Projekty muszą być podpisane przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Ponadto autorzy projektu muszą być wpisani na listę członków izby samorządu zawodowego;
- Projekty powinny zawierać: wszystkie wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty, które są obowiązkowe zgodnie z przepisami odrębnych ustaw;
- Decyzja o warunkach zabudowy (jeśli nie uchwalono Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu dla działki/ działek, na których chcemy się wybudować);
- Oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej;
- Oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- Pełnomocnictwo, jeśli działamy przez pełnomocnika;
- Opłata za pełnomocnictwo;
Budowa musi być zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w przypadku jego braku z decyzją o warunkach zabudowy (DWZ). Jeśli nie ma MPZP ani DWZ, to trzeba wystąpić z wnioskiem o wydanie DWZ.
Na wydanie DWZ wójt/ burmistrz/ prezydent miasta (odpowiednio) mają:
- 21 dni dla budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2
- 90 dni dla pozostałych inwestycji
Projekt budowlany będzie musiał być sporządzony w wersji elektronicznej. Ma powstać centralna Baza Projektów Budowlanych, w której taki projekt będzie umieszczany, a Inwestor we wniosku będzie wskazywał jego indywidualny numer w tej bazie. Cała dokumentacja będzie składana w wersji elektronicznej.
Jakie formalności przy zgłoszeniu z projektem?
Co powinno zawierać zgłoszenie:
- Te same dokumenty jak do wniosku o pozwolenie na budowę (wymienione wyżej);
- Oświadczenie Inwestora, że planowana budowa będzie prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych
Tak jak w przypadku pozwolenia na budowę w przypadku zgłoszeniu również projekt i budowa muszą być zgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w przypadku jego braku z decyzją o warunkach zabudowy (DWZ).
Zgłoszenia wraz z załącznikami, wszelkie dokumenty w sprawie można złożyć wyłącznie w formie elektronicznej.
Kto Wydaje Pozwolenie na Budowę?
Do jakiego urzędu w sprawie pozwolenia na budowę/ zgłoszenia?
Zgodnie z tzw. właściwością miejscową organu administracyjnego: w sprawach dotyczących nieruchomości kierujemy się zgodnie z jej miejscem położenia. Przykład: jeśli mieszkasz w Warszawie, a chcesz się wybudować w Krakowie, to dokumenty należy złożyć do urzędu w Krakowie.
Sprawy związane z budową domu można załatwić w:
- starostwach powiatowych
- urzędach miast na prawach powiatu, jeśli nieruchomość znajduje się w granicach administracyjnych tego miasta
- urzędach dzielnicowych m. st. Warszawy
Gdzie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę/ zgłoszenie?
- w formie elektronicznej przez portal e-Budownictwo od 1 lipca 2021 roku
- lub w formie papierowej osobiście w urzędzie lub listownie do 30 czerwca 2024 roku
Co Powinien Zawierać Projekt Budowlany Do Pozwolenia Na Budowę Lub Zgłoszenia Robót Budowlanych?
Ile Czasu Trzeba Czekać Na Pozwolenie Na Budowę?
Do tej pory 65 dni. Trzeba jednak zaznaczyć, że na czas uzupełnień wstrzymuje się bieg sprawy i w konsekwencji na decyzję pozwolenia na budowę oczekuje się znacznie dłużej. Dodam, że wezwania do uzupełnienia braków występują niezwykle często.
Zmiana przepisów w 2023 r. skraca ten czas do:
- 21 dni w przypadku gdy Inwestor jest jedyną stroną postępowania
- 45 dni w przypadku gdy jest więcej stron postępowania
Po Jakim Czasie Od Zgłoszenia Możesz Rozpocząć Budowę?
Po 21 dniach od złożenia zgłoszenia jeśli urząd nie wniósł sprzeciwu lub po otrzymaniu zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.
Procedura Zgłoszenia Jest Prostsza i Trwa Krócej Niż Uzyskanie Decyzji Pozwolenia Na Budowę.
Jednak Wciąż Więcej Osób Występuje z Wnioskiem o Pozwolenie Na Budowę.
Dlaczego?:
- Obszar oddziaływania budynku często wykracza poza granicę działki (najczęściej w przypadku małych działek);
- Dotychczas na zgłoszenie można było wybudować dom o powierzchni tylko do 70 m2. Dla wielu Inwestorów to ograniczenie sprawiało, że jedyną opcją jaką mieli do dyspozycji, to uzyskanie pozwolenia na budowę. Po nowelizacji prawa budowlanego możliwa jest budowa na zgłoszenie również domów o powierzchni zabudowy powyżej 70m2;
- W przypadku pozwolenia na budowę można wprowadzać zmiany do projektu w trakcie budowy. Zmiany nieistotne wymagają oświadczenia kierownika. Natomiast zmiany istotne oznaczają konieczność uzyskania decyzji zamiennej.;
- Na zgłoszenie można wybudować dom tylko na własne potrzeby mieszkaniowe – wymagane oświadczenie Inwestora pod rygorem odpowiedzialności karnej;
- Dom na zgłoszenie również można sprzedać czy wynająć ale… może to być trudniejsze;
- W przypadku rezygnacji z kierownika budowy – odpowiedzialność za budowę przyjmuje na siebie Inwestor, który składa odpowiednie oświadczenie w tym zakresie
- Na zgłoszenie można wybudować
Ponadto, nie można skorzystać z uproszczonej procedury zgłoszenia budowy lub robót budowlanych jeśli:
- budowa lub roboty budowlane będziemy wykonywać na obszarze wpisanym do rejestru zabytków;
- roboty budowlane będziemy wykonywać przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków;
- inwestycja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko;
- inwestycja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000
