O ustawie z dnia 7 lipca 2022 r. Prawo budowlane Dz.U. poz. 682 z dnia 12 kwietnia 2023 r.
Czy nowelizacja prawa budowlanego oznacza łatwiejszą procedurę dla budowy domu jednorodzinnego?
W założeniu zmiany mają być korzystne dla inwestorów, organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego.
Nowelizacja ma przyśpieszyć i uprościć proces inwestycyjno-budowlany.
Zmiany mają mocno ograniczyć ilość dokumentacji papierowej.
Jak będzie w praktyce? Jakie są zagrożenia? Jest wiele obaw dotyczących:
- Pewnej formy wykluczenia cyfrowego części uczestników procesu inwestycyjnego. Szczególnie o projektantów i kierowników budów z dużym doświadczeniem zawodowym;
- Dostosowanie się urzędników do obsługi wyłącznie w formie cyfrowej;
- Zagrożenia związane z archiwizowaniem w systemach zewnętrznych – w chmurze;
- Zagrożeniem jest potencjalna awaryjność elektronicznego systemu obsługi.
Zmiana Prawa Budowlanego w 2023 r. przynosi kompletną cyfryzację procesu budowlanego.
USTAWA z dnia 7 lipca 2022 r. Prawo budowlane Dz.U. poz. 682 z dnia 12 kwietnia 2023 r. – akt obowiązujący
Treść ustawy dostępna jest na stronie rządowej pod adresem: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20230000682/T/D20230682L.pdf
Najnowsze zmiany dotyczą głównie cyfryzacji procesu inwestycyjnego.
Poza prawem budowlanym zmiany dotyczą także wielu innych aktów prawnych:
- planowania przestrzennego,
- ustawy o ochronie nad zabytkami,
- ustawy środowiskowej,
- prawa wodnego,
- prawa geodezyjnego,
- ustawy o samodzielności lokali,
Po zmianach wszystko ma się odbywać elektronicznie. Do tej pory dokumentację wysyłano do uzgodnień np. do Konserwatora Zabytków w wersji papierowej. Natomiast w ramach planowanych zmian wszelkiego rodzaju uzgodnienia pomiędzy organami, mają odbywać się w systemie SOPAB.
Wnioski, zawiadomienia i zgłoszenia, o których mowa w ustawie zmienianej w art. 1, do dnia 30 czerwca 2024 r. mogą być składane w postaci papierowej.
W przypadku gdy zostaną one złożone w wersji papierowej po tym terminie – właściwy organ będzie wzywał wnoszącego do złożenia tych dokumentów za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Wezwanie to nie powinno nastąpić później niż po upływie 14 dni od dnia wpływu wniosku, zawiadomienia lub zgłoszenia jednocześnie informując wnoszącego, że złożone w wersji papierowej pozostawia bez rozpoznania.
e-Budownictwo po nowelizacji Prawa Budowlanego 2023 r. jedyną formą przekazania dokumentów do organów AAiB
Obecnie wnioski, zawiadomienia i zgłoszenia można jeszcze składać w formie hybrydowej tzn. papierowej lub w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo: https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/.
Po zmianie możliwe ma być składanie dokumentów wyłącznie w postaci elektronicznej poprzez wspomniany wyżej portal e-Budownictwo.
W tej formie będzie odbywać się przekazywanie kompletu dokumentów zarówno organowi administracji architektoniczno-budowlanej (AAiB) jak i nadzoru budowlanego.
Korespondencja pomiędzy inwestorem, a organami również będzie odbywać się wyłącznie w formie elektronicznej.
SOPAB – czyli coś czego jeszcze nie ma
SOPAB to inaczej System do Obsługi Postępowań Administracyjnych w Budownictwie – uniwersalny, jeden, ogólnokrajowy system do kompleksowej obsługi procesu inwestycyjno-budowlanego. Od razu zaznaczyłam, że takiego systemu jeszcze nie ma.
Mają się w nim znajdować połączone dane:
- geodezyjne,
- planów zagospodarowania przestrzennego
- i innych, z których korzystają organy w celu przeprowadzenia danego postępowania
Elektroniczny Dziennik Budowy (EDB) – rozszerzenie systemu
https://e-dziennikbudowy.gunb.gov.pl/
Wprowadzenie Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego (c-KOB)
System c-KOB znajdziesz tu: https://c-kob.gunb.gov.pl/
Wprowadzenie Elektronicznego Centralnego Rejestru osób posiadających Uprawnienia Budowlane (e-CRUB)
Centralny rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane i ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej w budownictwie.
Wyszukiwarka dostępna jest pod adresem: https://e-crub.gunb.gov.pl/
Nowe Prawo Budowlane rozszerza katalog obiektów i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, a także z obowiązku dokonania zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej
Od ubiegłego roku od 3 stycznia 2022 r. można na zgłoszenie z tzw. projektem przygotować dokumentację i złożyć zgłoszenie do organu na realizację budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2 przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe, którego obszar oddziaływania zamyka się na działce/ lub działkach, na których jest zaprojektowany.
Ustawodawca w ramach projektowanych zmian aby wszystkie budynki mieszkalne jednorodzinne niezależnie od powierzchni zabudowy można było realizować na zgłoszenie z projektem. Taką możliwość procedowania w trybie uproszczonym mamy od 2015 r. Natomiast organ działał tak jak w przypadku pozwolenia na budowę, z możliwością wniesienia sprzeciwu.
Tabela 1 – Procedura zgłoszenia budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych na przestrzeni lat 2015-2023.
*Uwaga: Tabela dotyczy nowych budynków mieszkalnych. Rozbudowy, nadbudowy wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę.
Proces inwestycyjny nie jest taki prosty jak przedstawiały go media
Przekaz medialny odnośnie wprowadzenia możliwości zgłoszenia budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 był taki, że w zasadzie inwestor nic nie musi poza dokonaniem zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Jest to błąd ponieważ: w przepisach art. 30, który dotyczy zgłoszeń jest wprost wskazane, że to zgłoszenie z projektem ma mieć takie same dokumenty, opinie, uzgodnienia i odrębne pozwolenia (o ile takie są wymagane) jak dla pozwolenia na budowę.
Wykorzystanie przez inwestora faktu iż organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może wnieść sprzeciwu do zgłoszenia i zaplanowanie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na terenie, który zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) wyłączony jest spod możliwości zabudowy – może mieć daleko idące konsekwencje. Organy administracji architektoniczno-budowlanej mają bowiem obowiązek przekazywać takie wadliwe zgłoszenia do organów nadzoru budowlanego. – W trybie artykułu 65 KPA ponieważ jest to czynność, która wymaga załatwienia przez inny organ. Przywołany przepis został polecony do stosowania przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego (GINB). Ponadto podstawą do przekazywanie takich zgłoszeń mają również zastosowanie zasady współdziałania organów – art. 83, 84, 85 Prawa budowlanego.
Kompetencje Organu Nadzoru budowlanego
W ramach swoich kompetencji organ nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie w zakresie naruszenia przepisów prawa budowlanego. Nie można się zasłaniać tym, że organ nie wniósł sprzeciwu, ponieważ wnieść go nie może, a konsekwencje mogą być znaczące włącznie z nakazem rozbiórki, jeżeli takiego obiektu nie da się zalegalizować np. w przypadku braku zgodności Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego czy naruszenia Warunków Technicznych w sposób, który uniemożliwia legalizację.
zmiany do art. 29 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, które obecnie wymagają pozwolenia na budowę.
Usprawnienie procedury oddawania do użytkowania obiektów budowlanych.
Zawiadomienie do organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy
Aby móc użytkować obiekt budowlany, w tym przypadku budynek mieszkalny jednorodzinny konieczne jest zawiadomienie o zakończeniu budowy art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Obecnie do oddania do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego i obiektu budowlanego kategorii II, konieczne jest zawiadomienie do organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy – art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Nadzór Budowlany ma 14 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeżeli go nie wniesie, to można rozpocząć użytkowanie.
Zmiany w przepisach prawa budowlanego umożliwią oddanie do użytkowania budynków mieszkalnych jednorodzinnych i obiektów budowlanych zaliczanych do kategorii III właściwie bez udziału organów nadzoru budowlanego.
To co będzie wymagane to:
- oświadczenie kierownika budowy o zakończeniu budowy i możliwości przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego – projekt ustawy art. 53c ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
- informacja o powyższym fakcie od inwestora do właściwego organu nadzoru budowlanego. Niedopełnienie tej czynności nie będzie jednak miało wpływu na legalność użytkowania obiektu. Może się wiązać z nałożeniem mandatu karnego – projekt ustawy art. 93 pkt. 6a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Likwidacja obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektów budowlanych
Nadal duża część inwestycji podlega obowiązkowi uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektów budowlanych – art. 55 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
W ramach projektowanych zmian zaproponowano, aby przy oddawaniu do użytkowania zasadą był obowiązek zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy.
Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie będzie nadal możliwa w dwóch przypadkach:
- oddanie obiektu do użytkowania przed zakończeniem wszystkich robót budowlanych
- inwestor sam wystąpi o taką decyzję – art. 55 ust. 2 Prawa budowlanego. – Od roku 2015 w przypadkach inwestycji, w których co do zasady wymagane jest tylko zawiadomienie o zakończeniu budowy, inwestor może uzyskać taką decyzji na własne żądanie. Potrzeba może wynikać z zasad finansowania/ realizacji umowy.
Procedury naprawcze
Mechanizm żółtej kartki
Dotyczy procedur naprawczych. Mechanizm żółtej kartki to duża zmiana w prawie budowlanym – oznacza ostrzeżenie – bez wszczynania postępowania administracyjnego – kierowane do inwestora przez organy nadzoru budowlanego w celu podjęcia działań wymaganych przepisami Prawa budowlanego w przypadkach nielegalnego, istotnego odstąpienia od dokumentacji projektowej – projekt ustawy art. 50, 51a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Ustawodawca postanowił dać szansę inwestorowi, zanim organ nadzoru budowlanego rozpocznie dotkliwe postępowanie administracyjne (wydanie decyzji zgodnie z art. 51) będzie musiał uprzednio dokonać kontroli takiej budowy, sporządzić protokół, w którym pouczy inwestora o nieprawidłowościach. Dopiero po stwierdzeniu, że inwestor nie dostosował się do uwag z protokołu – nie naprawił popełnionych nieprawidłowości – Nadzór budowlany będzie mógł przeprowadzić postępowanie – w tym wstrzymać roboty budowlane.
Procedura legalizacyjna
W przypadku całkowitego braku dopełnienia formalności, które wynikają z Prawa budowlanego, zastosowanie mają art. 48,49 i następne ustawy Prawo budowlane. W tym przypadku mamy do czynienia z opłatami legalizacyjnymi, które wylicza się według wzoru. Wysokość tych opłat jest znacząca.
Rzeczoznawstwo budowlane
Projekt ustawy zakłada przywrócenie rzeczoznawstwa budowlanego jako samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie.
Zgodnie z nowelizacją rzeczoznawcy budowlani będą mieli swój określony katalog uprawnień.
- Tylko rzeczoznawcy budowlani będą uprawnieni do sporządzania ekspertyz w związku ze zmianą sposobu użytkowania budynku – art 71.
- Do ich wyłącznej właściwości przewidziano między innymi kontrole okresowe budynków wielkopowierzchniowych. Przy czym, wprowadzono możliwość dokonywania takich kontroli również przez osoby z uprawnieniami bez ograniczeń, które mają 8 letnią praktykę i doświadczenie zawodowe w tym zakresie – art. 62 ust. 1 pkt. 3.
