Zgłoszenie Budowy Domu- Sprzeciw?

Zgłoszenie Budowy Domu – Sprzeciw? Organ Administracji Architektoniczno-Budowlanej Pozbawiony Możliwości Wniesienia Sprzeciwu?!

Co wspólnego ma ustawa o zasadach udzielania przez Skarb Państwa gwarancji za zobowiązania Narodowej Agencji Bezpieczeństwa Energetycznego z prawem budowlanym i sprzeciwem do zgłoszenia budowy domu? Pozornie nic jednak w czwartek 17 sierpnia 2023 r. okazało się, że może mieć bardzo wiele wspólnego. W tym dniu Sejm uchwalił wspomnianą wyżej ustawę, do której wrzucono mieszkaniowo-budowlane niespodzianki. 

Niedawno (11 lipca 2023 r.) sejmowa Komisja Infrastruktury odrzuciła w całości Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Powodem były liczne wady projektu, który z założenia miał wprowadzić uproszczenia i cyfryzację procesu budowlanego i w konsekwencji zmniejszyć zmniejszyć obciążenia jego uczestników. 

Co się stało? W trakcie drugiego czytania projektu ustawy o bezpieczeństwie energetycznym – klub PIS zgłosił poprawki, które stanowią część projektu noweli prawa budowlanego.

Czy Nowe Zmiany w Przepisach Budowlanych Już Obowiązują?

Nie. Ustawa została uchwalona przez Sejm. Aby zaczęła obowiązywać musi “przejść” przez Senat. Następnie zostać podpisana przez Prezydenta. W kolejnym kroku jest publikowana w Dzienniku Ustaw. Wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia, jeśli sama ustawa nie stanowi inaczej.

I. Jakie Zmiany w Prawie Budowlanym?

1. Domy Powyżej 70 m kw. Będzie Można Budować Bez Pozwolenia Na Budowę – Na Zgłoszenie.

Wiele szumu robi się wokół możliwości budowy na zgłoszenie. Wcześniej w odniesieniu do domów o metrażu do 70 m kw., teraz również o większej powierzchni.  Czy to rzeczywiście taka rewelacja i niezwykła korzyść dla Inwestorów? Można polemizować i znajduje to odzwierciedlenia w licznych dyskusjach. Również tych prowadzonych w Internecie na grupach społecznościowych. 

W ostatnich latach mamy coraz więcej zmian w prawie – również budowlanym. W maju tego roku również pisałam o zmianach: https://zaplanujsobiedom.pl/blog-zmiany-w-prawie-budowlanym-2023-r/

Lepiej Zgłoszenie Na Budowę Domu Czy Pozwolenie Na Budowę?

Oczywiście każdy zdecyduje według swojego uznania i potrzeb. Specjaliści (architekci, budowlańcy, urzędnicy) w większości jednak podkreślają zalety budowy realizowanej na pozwolenie na budowę. Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że procedura z pozwoleniem na budowę jest bezpieczniejsza dla Inwestora. 

Budowa domu wiąże się z koniecznością spełnienia w większości tych samych wymagań prawnych niezależnie od wybranej procedury. W przypadku zgłoszenia Inwestor bierze na siebie znacznie większą odpowiedzialność. W przypadku gdy dysponuje odpowiednią wiedzą, umiejętnościami i potrafi dobrze skalkulować ryzyko wybór zgłoszenia może być uzasadniony. Jeśli wybór jest podyktowany wyłącznie chęcią zaoszczędzenia, to może to mieć opłakane skutki. Budowa domu dla wielu Polaków jest jedną z największych inwestycją w życiu. Dobry projektant i kierownik budowy mogą pomóc zaoszczędzić dużo większe pieniądze niż, te które ponosi się za skorzystanie z ich usług. 

2. Brak Możliwości Wniesienia Sprzeciwu Przez Organ Administracji Architektoniczno-Budowlanej

W świetle obowiązujących przepisów organ administracji architektoniczno-budowlanej może wnieść sprzeciw. Dzieje się tak w przypadkach, które przewidziano w art. 30 ust. 6 prawa budowlanego. Organ wnosi sprzeciw w drodze decyzji. Jeśli Inwestor nie zgadza się z wniesionym sprzeciwem może skorzystać z przysługującemu mu prawa do odwołania do organu wyższego stopnia.

Pozbawienie organu prawa wniesienia sprzeciwu jest kontrowersyjną i niekorzystną zmianą, która zwiększa odpowiedzialność Inwestora. Łatwiej wprowadzać zmiany w dokumentacji, doprowadzić ją do zgodności z przepisami, niż dokonywać zmian na budowie, które są znacznie kosztowniejsze. W związku z ilością przepisów oraz ich niejednoznacznością objawiającą się dużymi różnicami w interpretacji przez m.in. przez urzędy ryzyko może być znaczne.

Organ Administracji Architektoniczno-Budowlanej Może Wnieść Sprzeciw W Określonych Przypadkach:

• zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonania robót budowlanych, które podlegają obowiązkowi uzyskania decyzji pozwolenia na budowę
• planowana inwestycja jest niezgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy (DWZ)
• zamierzenie budowlane narusza inne akty prawa miejscowego lub przepisy
• roboty budowlane zostały rozpoczęte przed zgłoszeniem ich do organu administracji architektoniczno-budowlanej, lub przed upływem 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, o ile Inwestor nie uzyskał zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

3. Możliwość Budowy Na Podstawie Zgłoszenia (po zmianie): 

• kioski i pawilony sprzedaży ulicznej o powierzchni do 15 m kw.
• przydomowe schrony i ukrycia doraźne o powierzchni do 35 m kw.
• bezodpływowe zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o poj. powyżej 5 m3 ale nie większej niż 15 m3
• zadaszone i niezadaszone przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy większej niż 35 m2 – zmieniono wcześniejszy zapis: “zadaszonych i niezadaszonych przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy większej niż 35 m2”; o powierzchni mniejszej niż 35 m2 nie będą wymagać ani PNB, ani zgłoszenia.

4. Zmiany W Zakresie Uprawnień Budowlanych

Wprowadza się kolejne ułatwienia dla osób starających się o uprawnienia budowlane. 

II. Wymagania Dla Budowy Domu Na Podstawie Zgłoszenia:

Nie więcej niż dwie kondygnacje – tyle może mieć dom budowany na zgłoszenie.

Na zgłoszenie można wybudować dom w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. – Inwestor musi złożyć stosowne oświadczenie.

Obszar oddziaływania musi w całości mieścić się na działce/działkach objętych inwestycją.

Obowiązują m.in.:

• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)/ decyzja o warunkach zabudowy (DWZ)
• Projekt Budowlany
• Dziennik Budowy
• Dla budowy domów powyżej 70 m kw. zabudowy należy zapewnić kierownik budowy.

Uwagi:

• Od 3 stycznia 2022r. można wybudować dom wolno stojący o powierzchni zabudowy do 70 m kw. w ramach uproszczonej procedury na zgłoszenie – bez obowiązku ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. Potrzebny jest projekt budowlany. Budynek rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 70 m kw nie wymaga nawet projektu budowlanego.
• Od 3 czerwca 2023 r. budynki gospodarcze o powierzchni do 150 m kw. można budować bez pozwolenia na budowę. Zgłoszenie również nie jest potrzebne. Warto wiedzieć, że procedura ewentualnej zmiany przeznaczenia na mieszkalną – nie jest prosta.

III. Darmowe Projekty Domów Od GUNB (Główny Urząd Nadzoru Budowlanego)

Na stronie GUNB https://www.gunb.gov.pl/projekty-architektoniczno-budowlane aktualnie są do pobrania darmowe projekty domów o powierzchni do 70 m2. Z czasem pojawią się również projekty domów o większej powierzchni: 120, 150 i 180 m2. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego ogłosił konkurs na takie projekty. Ich ocena ma potrwać do 5 września 2023 r. 

IV. Kiedy Obowiązek Uzyskania Pozwolenia Na Budowę?

Inwestycja, której zgodnie z prawem budowlanym nie można zrealizować w ramach zgłoszenia, wymaga uzyskania decyzji pozwolenia na budowę.

Warto wspomnieć, że organ administracji architektoniczno-budowlanej może wydać decyzję sprzeciwu do zgłoszenia i nałożyć obowiązek uzyskania decyzji pozwolenia na budowę dla obiektu lub robót budowlanych objętych zgłoszeniem.

FAQ

Jakie są obowiązki nadzoru budowlanego?

Nadzór budowlany ma obowiązek kontrolować budowy. Jego zadaniem jest pilnowanie przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego. Pilnowanie zgodności wykonania robót budowlanych z projektem oraz spełnienie wymagań technicznych i przepisów prawa.

Co to znaczy wnosić sprzeciw wobec zgłoszenia robót budowlanych?

Wniesienie sprzeciwu wobec zgłoszenia robót budowlanych oznacza, że wniosek zgłoszenia zawierał nieprawidłowości określone w art. 30 ust. 6 prawa budowlanego.

Organ administracji może wnieść sprzeciw gdy wykonanie robót budowlanych lub obiektu objętego zgłoszeniem może spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia.

Czy projekt zagospodarowania działki lub terenu jest wymagany przy zgłoszeniu budowy lub wykonywania innych robót budowlanych?

Projekt zagospodarowania działki lub terenu jest wymagany w większości przypadków. Nie jest wymagany dla przebudowy lub montażu obiektu budowlanego o ile nie jest konieczne ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu stanowi jedną z części projektu budowlanego.

Kiedy obowiązuje uzyskanie decyzji o pozwoleniu na wykonanie tymczasowego obiektu budowlanego?

Obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na wykonanie tymczasowego obiektu budowlanego występuje w przypadku budowy obiektu budowlanego na czas określony, który jest trwale połączony z gruntem, przewidziany do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce po upływie dłuższym niż 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy. Konieczne jest również wtedy, gdy obiekt tymczasowy planuje się na obszarze Pomnika Zagłady lub strefy ochronnej terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Dz.U.2023 t.j. z dnia 2023.04.12 – akt obowiązujący
• Ustawa z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw Dz.U.2022.1557 z dnia 2022.07.26 – akt obowiązujący

Linki:

• Rządowy projekt ustawy o zasadach udzielania przez Skarb Państwa gwarancji za zobowiązania Narodowej Agencji Bezpieczeństwa Energetycznego https://www.sejm.gov.pl/sejm9.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=3522 (uchwalona ustawa 17.08.2023 r. zmieniająca Prawo Budowlane)
• Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw https://www.sejm.gov.pl/Sejm9.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=3336 (odrzucony 11 lipca 2023 r.)