Zmiana rozporządzenia warunków technicznych budynków
Nowe przepisy dotyczące rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków mają na celu zablokowanie patodeweloperki. Wejdą w życie 1 kwietnia 2024 r. 1 sierpnia 2024 r.*
* AKTUALIZACJA
Zmieniono datę wejścia w życie przepisów z 1 kwietnia 2024 r. na 1 sierpnia 2024 r.
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 marca 2024 r. w sprawie zmiany rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie zmieniło datę, od której mają obowiązywać przepisy tego rozporządzenia.
Link do dokumentu: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20240000473
26 października 2023 r. Minister rozwoju i technologii podpisał projekt zmiany rozporządzenia ws. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Procedura legislacyjna trwała dość długo biorąc pod uwagę, że pierwotny projekt zmiany rozporządzenia został opublikowany na stronie Rządowego Centrum Legislacji już 27 kwietnia 2023 r.
To kolejna zmiana w przepisach budowlanych. Niedawno pisałam o reformie planowania przestrzennego – nowelizacja obowiązuje od 24 września 2023 r.: https://zaplanujsobiedom.pl/plan-ogolny-a-decyzja-wz-po-reformie-planowania-przestrzennego
W swoim założeniu Ministerstwo chce walczyć z pogłębiającym się z chaosem przestrzennym.
- uporządkowanie zasad budowy budynków wielorodzinnych
- dostosowanie do bieżących potrzeb i standardów budownictwa
Rozporządzenie to podlega regularnym zmianom.
Od 2002 r. było 11 aktów zmieniających rozporządzenie: Dz.U.2003.33.270, Dz.U.2004.109.1156, Dz.U.2008.201.1238, Dz.U.2009.56.461, Dz.U.2010.239.1597, Dz.U.2012.1289, Dz.U.2013.926, Dz.U.2017.2285, Dz.U.2020.1608, Dz.U.2020.2351 i Dz.U.2022.248.
Czy nowe rozporządzenie zmieniające wprowadzi zmiany, które pozostaną z nami w niezmienionej formie na dłużej? Czas pokaże.
Zmiany w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki?
Ministerstwo Rozwoju i Technologii wprowadziło kolejne zmiany w przepisach dotyczących warunków technicznych budynków:
Odległości budynków od granicy działki
Regulacje w tym zakresie mają na celu zapewnienie prywatności sąsiadom, a jednocześnie umożliwić maksymalne wykorzystanie dostępnego terenu na potrzeby inwestycji budowlanej.
W §12 obowiązuje jak dotychczas (o ile inne wymagania nie wynikają z przepisów § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271–273 lub przepisów odrębnych):
- odległość 4 m od granicy w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy
- odległość 3 m od granicy w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien w stronę tej granicy.
- w określonych przypadkach dopuszcza się zmniejszenie tych odległości do 1,5 m, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość (§12 ust. 2), a nawet sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej (§12 ust. 3) – “jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie mpzp lub dwz”.
- zachowanie powyższych odległości od granicy nie obowiązuje gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem (§12 ust. 10)
Wprowadzono nowe wyjątki od tych zasad:
- Odległość budynku wielorodzinnego, jeśli ich wysokość przekracza 4 kondygnacje nadziemne, od granicy ma wynosić min. 5 m.
W §12 ust. 1: wprowadzono wymaganie odległości nie mniej niż 5 m od granicy działki w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych. Bez znaczenia w tym przypadku czy budynek będzie zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy.
Jako ciekawostka: wcześniejsze plany zakładały zwiększenie tej odległości do 6 m. - Budynki produkcyjne i magazynowe o powierzchni powyżej 1000 m2 w odległości min. 30 m od budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego. (w §12 dodano ust. 11)
Odległość budynków produkcyjnych i magazynowych od budynków mieszkalnych mierzona pomiędzy ścianami budynków.
Przepis stosuje się w odniesieniu do istniejących budynków, a także projektowanych na innych działkach jeśli uzyskano dla nich ostateczną decyzję pozwolenia na budowę lub zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego nie wniesiono sprzeciwu.
Celem tak znacznego odsunięcia zabudowy mieszkaniowej i zamieszkania zbiorowego od budynków produkcyjnych i magazynowych jest zmniejszenie skutków tzw. uciążliwego sąsiedztwa.
Ograniczenie miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych
Wynika z nadużywania dotychczasowego przepisu w celu sytuowania ich w mniejszej odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych.
W jaki sposób?
Miejsca postojowe dla samochodów osobowych dla osób niepełnosprawnych mogą być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków. Wymagają jedynie odpowiedniego oznakowania. Natomiast te odległości w stosunku do innych miejsc postojowych (również zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych) są znaczne. Przykład: dla parkingu o wielkości od 11 do 60 stanowisk postojowych wymaga się zachowania 10 m odległości do okien pomieszczeń stałego pobytu ludzi w budynku mieszkalnym. Dla parkingów powyżej 60 stanowisk ta odległość wzrasta do 20 m. Część deweloperów korzystała z luki prawnej, która umożliwiała “zaoszczędzenie” powierzchni działki poprzez projektowanie większej ilości miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych. Dzięki temu uzyskiwali wymaganą ilość miejsc postojowych na mniejszej powierzchni.
Po nowelizacji liczba miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych może wynosić max. 6 % wszystkich miejsc parkingowych wymaganych w ramach inwestycji. (§20)
Place zabaw i miejsca rekreacji dla osób ze szczególnymi potrzebami
Minimalne wymogi dla placów zabaw (§39 i §40)
- W budynkach/ zespołach budynków gdzie mamy więcej niż 20 mieszkań muszą znaleźć się place zabaw/ miejsca rekreacyjne o powierzchni min. 20 m2:
| ilość mieszkań | wymagania |
|---|---|
| od 21 do 50 mieszkań | min. 1 m2 na każde mieszkanie |
| od 51 do 100 mieszkań | min. 50 m2 |
| od 101 do 300 mieszkań | min. 0,5 m2 na każde mieszkanie |
| powyżej 300 mieszkań | min. 200 m2 |
- Co najmniej 30 % powierzchni placu zabaw/ miejsca rekreacyjnego ma znajdować się na terenie biologicznie czynnym
- Wymóg wykonania miejsc rekreacyjnych dla osób ze szczególnymi potrzebami dotyczy zespołu budynków wielorodzinnych o ilości mieszkań powyżej 20
- Nasłonecznienie
- Odległość od ulic, dróg, ciągów pieszo-jezdnych, okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz miejsc gromadzenia odpadów – wynosi co najmniej 10 m
- Plan zabaw dla dzieci powinien być ogrodzony. Rodzaj ogrodzenia jest określony – również w §40
- Dopuszczono podział placu zabaw dla dzieci na części jednak minimalna powierzchnia każdej z nich to 50 m2
- Wyposażenie oraz nawierzchnia placu zabaw musi spełniać wymagania w tym zakresie określone w Polskich Normach
- Wyposażenie powinno zapewniać różne funkcje zabawy i powinno być dostosowane dla dzieci w różnym wieku
- Każde 20 m2 powierzchni placu zabaw powinno umożliwiać jednoczesne korzystanie z wyposażenia przez co najmniej 5 dzieci
- Plac zabaw dla dzieci można lokalizować na stropodachu do wysokości max. 5 m nad poziomem terenu przy zachowaniu określonych w Rozporządzeniu warunków: minimalna odległość od krawędzi stropodachu to 10 m, zabezpieczenie przed wypadnięciem dzieci oraz wyrzuceniem zabawek, powierzchnia ogólnodostępna ogrodzona balustradą o wys. min. 1,6 m uniemożliwiającej wspinanie i zapewniającej bezpieczeństwo
W określonych przypadkach dopuszcza się złagodzenie wymagań co do placu zabaw:
| dopuszcza się: | dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym jest mniej niż 20 mieszkań | dla zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym jest mniej niż 20 mieszkań |
|---|---|---|
| niewykonanie placu zabaw dla dzieci, gdy: w odległości [x] m od granicy działki, na której znajduje się budynek/ zespół budynków istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci * odległość liczona jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych | x = 750 m | x = 300 m gdy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej |
| wykonanie placu zabaw o powierzchni co najmniej 50 % powierzchni, określonej (§40 ust. 8) w poprzedniej tabeli, lecz nie mniejszej niż 20 m2 | gdy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej | gdy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej |
| zamiast placu zabaw wykonanie sali zabaw o powierzchni określonej (§40 ust. 8) w poprzedniej tabeli, lecz nie mniejszej niż 50 m2 | sala zabaw wewnątrz budynku zamiast placu zabaw gdy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej | – |
Zmiany dotyczące placów publicznych
(§39 ust. 2)
Wypowiedziano walkę z tzw. “betonozą”. Będzie bardziej zielono.
Nie wystarczą już pojedyncze nasadzenia czy drzewa w donicach.
Wprowadzono obowiązek zapewnienia na placach i rynkach min. 20 % terenów biologicznie czynnych.
Lokale użytkowe w budynku o powierzchni co najmniej 25 m2
Przepis (§56a) ma na celu walkę z obchodzeniem przepisów dotyczących minimalnej powierzchni lokalu mieszkalnego.
Dopuszczono wydzielenie lokali użytkowych o mniejszej powierzchni użytkowej niż 25 m2 o ile znajdują się na parterze lub I piętrze i są dostępne bezpośrednio z zewnątrz budynku.
Wymóg min. 25 m2 nie dotyczy lokali znajdujących się w budynkach zamieszkania zbiorowego oraz w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy.
Odpowiednie warunki do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami
(§76 oraz §85a)
Balkony w budynku mieszkalnym wielorodzinnym
Zmiany w warunkach technicznych mają na celu zwiększenie prywatności.
Przepisy dotyczące przegród pomiędzy balkonami:
- minimalna wysokość przegrody 2,2 m
- minimalna szerokość przegrody 2 m (w przypadku balkonów o mniejszej szerokości niż 2 m: szerokość przegrody ma być równa co najmniej szerokości balkonu, należy uwzględnić szerokość balustrady
- odpowiednia przepuszczalność światła
W przypadku balkonów na jednej płycie należą do sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym: należy zastosować pełne oddzielenie pionowe w postaci stałej przegrody. Przepuszczalność światła w przedziale od 30% do 50% (§95a)
Miejsca na rowery i wózki w budynku mieszkalnym wielorodzinnym
(§98a)
Wymóg zapewnienia pomieszczenia gospodarczego o powierzchni min. 15 m2. Na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych.
Dopuszcza się wykonanie oddzielnego budynku gospodarczego, wiaty lub altany.
Cichsze mieszkania
(§326 ust. 2 pkt 1, ust. 4a i 4b)
Podwyższono normy akustyczne dla drzwi wejściowych i przegród budowlanych
Skutki nowelizacji rozporządzenia
Nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków będzie miała szereg skutków, zarówno dla branży budowlanej, jak i dla społeczeństwa. Poprawi się jakość mieszkań i innych obiektów użyteczności publicznej.
Jest też druga strona medalu:
Zmiany te będą wpływać na proces projektowania i budowy budynków.
Bardziej rygorystyczne warunki techniczne oznaczają dla deweloperów wzrost kosztów budowy. Dlaczego? Ponieważ zmniejszy się użytkowa powierzchnia mieszkalna jaką będą mogli uzyskać na konkretnej działce. Deweloperzy uzyskają mniej metrów kwadratowych do sprzedaży.
Nie trudno się domyślić, że konsekwencją będzie wzrost cen mieszkań.
Podstawa prawna:
- Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – Data utworzenia dokumentu 26.10.2023 r. – akt skierowany do ogłoszenia.
Na tej stronie znajdziesz treść projektu Rozporządzenia, a także podgląd przebiegu prac legislacyjnych - Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dz. U.2022.1225 t.j. z dnia 2022.06.09 – akt obowiązujący
- na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 oraz z 2022 r. poz. 88)
Źródło: Ministerstwo Rozwoju i Technologii
